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Son muchos los casos que se están dando ahora en los que los arrendadores perdonan el alquiler o facilitan el pago a los inquilinos como muestra de solidaridad en esta situación tan dramática que nos ha tocado vivir.

Por eso, en el episodio de hoy quiero analizar las implicaciones para el dueño del local es decir para el arrendador y también para el inquilino o arrendatario.

La sugerencia de este tema ha venido por mi clienta Águeda de Alzira (Valencia) quién no quiere perjudicar a su arrendador en cualquier posible negociación de moratorias o rebajas en la mensualidad del alquiler.

Supuesto en que se impaga el alquiler

Si impagas o no eres capaz de demostrar otro acuerdo, nos encontramos en el peor de los supuestos para propietario del local, es decir, para el arrendador porque el alquiler es un servicio de tracto sucesivo y el IVA se devenga cuando las rentas son exigibles.

Esto quiere decir que el arrendador, el propietario del local, no cobra pero le va a tocar pagar. Ante un impago de la renta mensual el propietario tendría que declarar el IVA en su declaración trimestral y en su declaración de la renta de ese año o su impuesto de sociedades si es una empresa la que alquila.

No obstante, hay procedimientos para recuperar ese IVA o deducirse ese saldo de dudoso cobro en renta pero ya son mecanismos posteriores y que tienen unas determinadas implicaciones.

El inquilino podría deducirse el IVA y el gasto en la renta aunque no lo pagase y no tendría que ingresar las retenciones porque al no pagar no se ha realizado la retención.

Supuesto en el que se acuerda una rebaja del precio del alquiler durante el estado de alarma

Puede ser que arrendador y arrendatario hayan acordado una rebaja del precio del alquiler.

En este caso el propietario sólo tiene que ingresar el IVA y declarar en la renta las nuevas cantidades acordadas. Pero ojo, es muy conveniente a efectos de demostrarlo frente a Hacienda que se elabore un anexo al contrato original, hacerlo por escrito y que esté firmado por ambas partes.

Si no se hace por escrito va a ser muy difícil de demostrar. Pero en un principio el anexo del contrato firmado por ambas partes, las facturas con el menor importe de la mensualidad y los justificantes bancarios de pago, deberían ser suficientes de cara a probar este hecho frente a Hacienda sobre todo por parte del propietario del local que es quien está declarando menos ingresos y tiene un mayor riesgo de inspección o comprobación.

Respecto a la declaración de la renta o el impuesto de sociedades se declaran como ingresos las cantidades acordadas y seguirán siendo deducibles todos los gastos que anteriormente lo eran.

supuesto en el que se concede una moratoria

La Agencia Tributaria ha publicado que si se acuerda una suspensión del contrato de alquiler una moratoria debido al estado de alarma con la COVID-19 no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión.

Así que ésta puede ser una buena solución para que no se tenga que ingresar el IVA siempre que como he dicho anteriormente se documente por escrito con la firma de ambas partes para poder probarlo ante Hacienda si fuese necesario.

Respecto a la declaración de la renta los ingresos se declararán conforme a los nuevos períodos en los que son exigibles y además no proceder a la imputación de rentas inmobiliarias durante esos meses porque el local sigue arrendado.

Sí es una empresa que alquila y ha concedido una moratoria en el alquiler tendrá que imputar los ingresos conforme la normativa contable es decir cuando se produzca el devengo y no cuando se produzca el cobro.

Esto supone un criterio diferente en renta y en impuesto de sociedades.

Supuesto en el que lo condonan o perdonan el alquiler

Ahora vamos a suponer el propietario del local simplemente no te cobra estos meses.

Partiendo de que, tal y como te recomiendo, este acuerdo se firme por escrito y por ambas partes para que no se considere un impago de renta, el propietario no va a tener que ingresar ningún IVA y el arrendatario tampoco se va a poder decir ningún IVA puesto que no paga y no tiene ninguna factura.

Pero ¿qué pasa en la declaración de la renta?¿El propietario del inmueble va a tener que imputar rentas inmobiliarias declarando el 2% del valor catastral el 1,1% según el caso? Pues yo considero que no porque el inmueble sigue arrendado y no está a disposición de sus titulares. Asimismo, serían deducibles los gastos de ese periodo.

Por otro lado, como no hay pago de ninguna renta no se produce ninguna retención y el inquilino tendrá que ingresar ninguna retención en la tienda.

De todos modos, este punto puede ser conflictivo ya que, dependiendo de con quien te encuentres en el camino, puede considerar que, en virtud del artículo 85 de renta, hay que imputar renta inmobiliarias. Esto se podría pelear ya que el inmueble sigue arrendado y no está a tu disposición y además ha sido por fuerza mayor.

Pero bueno, es un problema que te puede surgir, no es un puerto seguro como yo digo.

Mi recomendación

Desde mi punto de vista lo mejor y más fácilmente demostrable es una rebaja del precio del alquiler documentada por escrito, firmada por ambas partes y con los pagos realizados mediante transferencia bancaria o cualquier forma de pago que quede reflejada en extracto bancario ya que tiene mucha más fuerza probatoria que un simple recibo de cobro de efectivo.

Así no habría ni imputación de rentas, ni IVA de más y se podrían deducir todos los gastos.

Y esto es todo por hoy. Muchas gracias por escucharme y por sugerirme temas que te puedan ser útiles. Recuerda que esto es mi opinión y mi interpretación. Aplícalo sólo si es bueno y útil para ti y para tu negocio.


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